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2018-04-23 19:13 来源:大公网

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  金三银四时期,楼市复苏。近期,上海地区多个项目扎堆入市。

  尽管节奏上有所提速,但数据显示,今年第一季度上海地区新房供应94万平方米,34个项目取得预售证,同比分别减少7.9%和17.1%。

  虽然供应总体来看比较平稳,但结构性分化比较严重。从区域表现来看,上海地区外环以外的区域达到88.1万平方米,占供应总量的93.7%,而去年同期只有86.1万平方米,占比也仅为81.1%。

  从需求方面来看,远郊区域多为刚需盘。笔者认为,刚需盘的大量入市,有利于稳定市场交易和房价水平。

  一方面,刚需是市场交易的重要组成部分,至少在四成以上,如果这四成缺少了,市场交易量一直上不去,那么市场情绪就不会很稳定;另一方面,刚需盘一般为低价盘,可以拉低市场均价,从而稳定市场情绪。

  不过,从3月中下旬开始,上海地区多个中高端项目开始陆续进场,例如宝山大场板块的保利熙悦名邸、青浦徐泾的万科天空融苑等,均价都超过了5万元/平方米。

  进入4月后,豪宅项目也加入上海楼市的供应大军,4月前10天就有静安华邸、翠湖天地隽荟这两个高价房入市,其中静安华邸的均价在8.3万元/平方米、翠湖天地隽荟的单价则高达16万元/平方米左右。

  豪宅扎堆入市释放了什么信号?

  首先,房企预期调低,速跑量回笼资金。

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  房企既然要回笼资金,那么楼盘价格上就要有较高的亲和力。从目前的开盘价格来看,大部分项目都是以低于板块平均价格水平入市。比如翠湖项目,远低于市场预期,甚至比周边类似品质二手房均价还要低一些。而12万-19万的单价几乎和2015年11月开盘的一期项目价格区间相同,也就是说快3年了,翠湖天地的房价根本没涨!

  其次,楼市节奏恢复正常。

  一般而言,由于刚需项目价位低,又是市场交易的“基石”,楼市交易都会先从刚需项目开始,一旦人气被带旺后,改善型项目再加入其中,楼市多点开花,形成良好的交易氛围。但是,去年下半年开始中高端项目屈指可数,市场几乎就是刚需一条腿走路。

  事实上,通过刚需―改善―豪宅节奏性轮动才有利于房地产市场的良性运行。此外,这轮集中入市也有望合理化解半年多积压的改善客户,否则仅几个项目入市反而容易造成热销局面,不利于稳定市场情绪。

  那么,此番房企“放血”入市会对市场造成什么影响?笔者认为,主要有以下三个方面。

  首先,随着中高端项目入市,上海全市交易均价将不可避免地上涨。当然,这种上涨完全基于结构性关系,从项目本身而言涨幅相当有限,甚至不排除出现二期价格比一期还要便宜的可能。

  其次,短期内,上海房价的天花板将会出现。高端项目往往是市场的标竿,期望价格高低往往会决定其他产品的定价。翠湖项目位于上海市中心核心地段,它的定价就是豪宅的标杆,换句话说,短期内上海楼盘的最高价就会保持在这个水平。

  最后,上海地区的二手房价格将会进一步承压。二手房定价参考除了小区同类房源的挂牌价格之外,区域内新房价格也是二手房定价的重要参考依据。现在新房价格已经被抑制,那么,存量市场的涨幅也会受到一定的牵制。

  (作者上海中原地产市场分析师卢文曦系地产深度报道专栏作家、本文为作者个人言论,不代表本报观点)

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